翠宮飯店酒改商

　　早前經(jīng)歷過二度掛牌出售后，翠宮飯店100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)正式被海淀國資經(jīng)管中心掛牌出讓，轉(zhuǎn)讓底價為26.83億元，信批期間為11月26日-12月21日。據(jù)了解，北京翠宮飯店隸屬于北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)，目前五星級酒店資格已被取消。此次出售后，翠宮飯店將改為商用寫字樓。

　　資料顯示，翠宮飯店于1998年開業(yè)，曾經(jīng)是集客房、餐飲、娛樂、購物、寫字樓于一體的五星級商務(wù)酒店。2013年，翠宮飯店五星級資格被取消，目前由北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營管理中心持有其100%股權(quán)。

　　翠宮飯店經(jīng)過近20年的發(fā)展后最終沒落。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京單體酒店的生存恐早已進(jìn)入寒冬期。北京商報記者梳理后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上高星單體酒店產(chǎn)權(quán)被拋售的并非翠宮飯店一家，今年6月，北京首創(chuàng)置業(yè)宣布作價6.67億元出售北京金融街酒店59.5%股權(quán)，該酒店成立于2005年，是金融街地區(qū)首家五星級酒店;2016年10月，北京文化以5.81億元掛牌出售北京龍泉賓館100%股權(quán)，該酒店成立于1987年，曾是北京占地面積最大，具有宮廷園林布局特色的四星級涉外飯店。

　　另外北京商報記者從酒店產(chǎn)權(quán)交易平臺獲悉，全國目前共有近百家五星級酒店處于出售狀態(tài)，其中北京地區(qū)未披露名稱的五星級待售酒店達(dá)到六家。

　　除了拋售單體酒店產(chǎn)權(quán)，此前，首旅集團(tuán)還將旗下部分五星級酒店劃入首旅建國酒店管理公司，以整合單體高星酒店。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在目前的全國客房存量市場中，很多都是單體酒店。一些單體酒店在管理運(yùn)營、品牌宣傳上缺乏競爭力，此外由于設(shè)施老化、入住率不如連鎖酒店，想轉(zhuǎn)型又缺乏資金，部分酒店無法持續(xù)為母公司提供足夠的現(xiàn)金流，因此被迫“賣身”。

　　利潤率低成主因

　　據(jù)翠宮飯店公布的財報顯示，截至今年9月30日，該酒店實(shí)現(xiàn)營收1801.78萬元，凈利潤虧損4710.47萬元。總資產(chǎn)總計為7.31億元，負(fù)債總計為7.84億元，所有者權(quán)益虧損5361.81萬元;截至今年6月30日，翠宮飯店債權(quán)金額合計為7.56億元，其中借款本金7.35億元，利息約為2020萬元。2016年度，翠宮飯店總營收為2124.67萬元，凈利潤為虧損3918.24萬元。整體來看，翠宮飯店持續(xù)走低的入住率以及不斷增高的負(fù)債率，都是時至今日的導(dǎo)火索。

　　而翠宮飯店令人堪憂的營業(yè)狀況實(shí)際上已是多數(shù)單體酒店的通玻據(jù)《2017年中國酒店產(chǎn)權(quán)交易分析報告》(以下簡稱“酒店交易分析報告”)顯示，去年國內(nèi)交易總量破歷史紀(jì)錄，預(yù)計成交總額超過350億元人民幣。資產(chǎn)拍賣方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，掛牌拍賣總額超過300億元，數(shù)量超過400家，同去年相比，掛牌酒店資產(chǎn)總額增加近7倍。預(yù)計，非常態(tài)酒店資產(chǎn)(包含：債務(wù)逾期、資不抵債、待訴訟、破產(chǎn)、歇業(yè)等)超過3000家，涉及金額超過5000億元人民幣。酒店資產(chǎn)滯售惡化并逐步從三四線城市向一二線城市波及。

　　對此酒店資深專家趙煥焱指出，老牌單體酒店的競爭壓力主要來源于硬件老化，企業(yè)無力更新改造，且目前高星酒店處于迭代期，依賴選址優(yōu)勢的老牌傳統(tǒng)酒店將面臨淘汰。另對于部分酒店而言，營業(yè)數(shù)十年還利潤率低，除運(yùn)營方面存在種種問題外，還有可能是由于酒店建造時貸款比例大，而后隨著外匯貸款的匯率變化與波動，導(dǎo)致業(yè)主還本付息的壓力太大。

　　轉(zhuǎn)型迫在眉睫

　　隨著酒店業(yè)競爭壓力加大，“酒改商”逐漸成為行業(yè)趨勢，運(yùn)營不良的酒店通常成為業(yè)主權(quán)衡利益時的犧牲品。據(jù)了解，翠宮飯店的酒店部分區(qū)域已對外出租改為商用寫字樓辦公區(qū)。金融街洲際酒店以及長安街W酒店在功能改造時也都曾被指要向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型，用于提高整座大樓的收益率。

　　對此趙煥焱指出，相較商懲酒店來說，雖然寫字樓的運(yùn)營成本低、租金回報高。但北京的老酒店在經(jīng)營難以為繼后，再改造成為寫字樓的前景不容樂觀，因?yàn)楸本┑木频昱c寫字樓的供求關(guān)系并非相差很大，因此市場的競爭壓力相差無幾，能否保障收益也充滿變數(shù)。

　　值得一提的是，據(jù)《酒店交易分析報告》指出，受國內(nèi)政策的限制，中國酒店資產(chǎn)的退出機(jī)制還不成熟，退出的方式通常為整售，即使是破產(chǎn)或者清算后的酒店資產(chǎn)，被投資人接手后往往還繼續(xù)從事酒店經(jīng)營，而無法通過用途的調(diào)整變更經(jīng)營業(yè)態(tài)，這使得酒店總量無法有效“死亡”。在飽和的市場中，只做增量是極其危險的，而在酒店資產(chǎn)中，具有變現(xiàn)能力的又極為少數(shù)。

　　另有酒店管理人員對此分析，在此背景下，尤其是對于單體酒店而言，盡早轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。當(dāng)下旅游市場消費(fèi)升級推動了市場對“美宿”的需求，單體酒店可依托酒店自身特點(diǎn)向精品酒店或加入連鎖品牌發(fā)展。此前首旅集團(tuán)便將旗下西苑飯店、兆龍飯店等五星級酒店納入首旅建國管理品牌，此種做法可以給老牌飯店提供轉(zhuǎn)型的技術(shù)動力。此外，老牌單體酒店也可考慮對外租賃承包經(jīng)營，讓專業(yè)的團(tuán)隊(duì)帶動酒店轉(zhuǎn)型;或出讓一部分股權(quán)，引入新投資者，獲取資金背書的同時，也為公司內(nèi)部管理注入新血液。