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　　隨著競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，同質(zhì)化問題嚴(yán)重，開發(fā)商不得不“致力于旅游地產(chǎn)生存、發(fā)展的新探索”。在黎明之前率先突圍，也許用不了太久的時(shí)間

　　“海南的許多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，情況很糟糕，空置率非常驚人。”海南坤城置業(yè)投資有限公司董事長(zhǎng)嚴(yán)增接受《國(guó)際金融報(bào)》記者獨(dú)家采訪時(shí)表示，旅游地產(chǎn)該到洗牌的時(shí)候了。

　　嚴(yán)增介紹，海南許多以旅游地產(chǎn)招牌吸引人的項(xiàng)目，現(xiàn)在陷入了死循環(huán)——投資者發(fā)現(xiàn)，那些靠海的所謂海景房，里面的家具和電視等物品，一年基本上壞掉了，產(chǎn)權(quán)所有人回來后發(fā)現(xiàn)，度假房基本上不能住，因?yàn)榇驋咝l(wèi)生、交完水電費(fèi)處理完停水停電等問題，就需要兩三天以上，度假的心情早已消失，最后他們也往往會(huì)住酒店，而物業(yè)公司也因?yàn)槭詹簧瞎芾碣M(fèi)，環(huán)境衛(wèi)生無人打掃，導(dǎo)致物業(yè)與房主互相扯皮，死循環(huán)由此形成。

　　蜂擁而上

　　地產(chǎn)商殺入旅游風(fēng)景區(qū)

　　隨著商品房市場(chǎng)的火熱，以及國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)項(xiàng)目的調(diào)控升級(jí)，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商把熱情傾向于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　2012年，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)投資總額超過萬億元，今年旅游地產(chǎn)的投資依然在持續(xù)升溫。從海南到吉林，從新疆到江蘇，地產(chǎn)商的身影幾乎遍布每個(gè)旅游風(fēng)景區(qū)。有關(guān)資料顯示，包括世茂、龍湖、萬科、恒大、中弘、富力、碧桂華、華僑城等在內(nèi)的前100名房企中，至少有1/3介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中國(guó)旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產(chǎn)業(yè)初步建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)之戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商更從中發(fā)現(xiàn)了重要商機(jī)。

　　據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者了解，世茂集團(tuán)近年來在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作明顯。世茂已在大連、煙臺(tái)、武漢、上海、福州、海南等地提前布局，擬投資千億元以上。其中，大連御龍海灣、武漢龍灣已成為世茂旅游地產(chǎn)矩陣的旗艦。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控日益趨緊的大背景下，轉(zhuǎn)型已成為許多品牌地產(chǎn)商的共同意愿，其中向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，幾乎成了各地產(chǎn)商的不二選擇。

　　“相對(duì)于住宅市場(chǎng)，旅游地產(chǎn)還有著較好的機(jī)會(huì)。”嚴(yán)增如是認(rèn)為。

　　中國(guó)指數(shù)研究院上海總經(jīng)理羅勇成表示，一方面，旅游市場(chǎng)的擴(kuò)大，促進(jìn)了開發(fā)商投資旅游地產(chǎn)的激情。另一方面，住宅市場(chǎng)面臨緊縮，而旅游地產(chǎn)作為旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合體，憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)杠桿效應(yīng)以及政策導(dǎo)向性優(yōu)勢(shì)更加明顯，無疑成為開發(fā)商的一針強(qiáng)心劑。

　　“目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)看似熱鬧，但成功的案例幾乎沒有。”世茂集團(tuán)助理總裁兼營(yíng)銷中心總經(jīng)理蔡雪梅說，旅游地產(chǎn)興起之初，全國(guó)不乏大量以旅游地產(chǎn)為名、實(shí)際僅為普通住宅開發(fā)的項(xiàng)目，其實(shí)質(zhì)是圈占風(fēng)景區(qū)土地進(jìn)行單純住宅開發(fā)，這造成了對(duì)稀缺自然資源的低效利用。無論哪種形態(tài)，當(dāng)前旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中以住宅為主導(dǎo)，項(xiàng)目復(fù)合功能不足、持續(xù)發(fā)展能力不強(qiáng)的狀況并沒有根本改觀。

　　突圍選擇

　　用項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)綁住游客心

　　12月的茅山，風(fēng)景依然秀麗。在茅山周圍冒出了一批別墅項(xiàng)目，它意味著，旅游強(qiáng)勢(shì)來襲。據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)別墅頻道不完全統(tǒng)計(jì)，目前落址在茅山風(fēng)景區(qū)周圍的別墅項(xiàng)目共6個(gè)，美加國(guó)際度假村就位列其中。

　　《國(guó)際金融報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，在美加國(guó)際，來自上海的客人特別多。

　　“針對(duì)目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的種種弊端，結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，我們開發(fā)出分權(quán)度假模式。”美加國(guó)際董事長(zhǎng)周永林接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)透露，目前美加模式已起到非常好的效果，雖然美加國(guó)際在茅山的項(xiàng)目賣得比相鄰的項(xiàng)目要貴一些，每份產(chǎn)權(quán)要5.98萬元，但還是賣得特別好。他告訴記者，美加國(guó)際計(jì)劃在2015年之前，在中國(guó)旅游勝地的網(wǎng)點(diǎn)，擴(kuò)張到300個(gè)以上。

　　所謂的美加模式，就是美加國(guó)際在旅游景區(qū)投資建立國(guó)際度假村和酒店，其把度假房分成10份股權(quán)，投資者享有40年產(chǎn)權(quán)，每年可享受28天的度假時(shí)間，28天可以在美加國(guó)際旗下的連鎖項(xiàng)目、加盟、協(xié)議合作項(xiàng)目進(jìn)行置換。也就是說，只要擁有美加國(guó)際的一處項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，就可以享受其在全球范圍內(nèi)的所有項(xiàng)目的度假權(quán)利。

　　周永林表示，這是在國(guó)際上流行的分時(shí)度假的基礎(chǔ)上，進(jìn)行的一種結(jié)合中國(guó)實(shí)際情況的創(chuàng)新，通過美加的投資公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、管理公司、國(guó)際旅行社、以及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等五位一體的針對(duì)性連鎖環(huán)節(jié)，解決了分時(shí)度假容易引起的矛盾和爭(zhēng)議，也解決了旅游項(xiàng)目投資以后的空置化、運(yùn)營(yíng)虧損等一系列問題。

　　和美加國(guó)際一樣，世茂同樣玩起了“旅居模式”。

　　“想要旅游地產(chǎn)活起來，最重要的是要有居者，一定要具備、滿足人們可以在里面長(zhǎng)期居住的元素和關(guān)鍵需求。在世茂的‘旅居地產(chǎn)’的模式下，豐富的生活配套設(shè)施成為必備模塊甚至是主角。住宅反而成為配角，僅僅成為了人們要在此休閑、度假、生活的必備配套。它不同于1.0版單純的資源型，也不僅僅是2.0版主題性度假產(chǎn)品，而是在此兩者基礎(chǔ)之上的3.0版旅居地產(chǎn)。”蔡雪梅表示。

　　也就是說，世茂旅游地產(chǎn)，更注重功能的配套，使人能真正想住在此地。

　　實(shí)際上，隨著競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，同質(zhì)化問題嚴(yán)重，開發(fā)商不得不“致力于旅游地產(chǎn)生存、發(fā)展的新探索”。在黎明之前率先突圍，也許用不了太久的時(shí)間。