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云南騰沖被不少地產(chǎn)商相中，氣候宜人、海拔適中、火山濕地溫泉資源豐富，他們覺(jué)得騰沖是天然康養(yǎng)地產(chǎn)目的地，況且騰沖對(duì)外公布的年游客量都超過(guò)千萬(wàn)人次。

近日，寶能集團(tuán)拿下云南騰沖北海鄉(xiāng)區(qū)域34宗土地，總面積約2239.9畝，約合149.33萬(wàn)平方米，總成交價(jià)為14.79億元。這一千畝大盤(pán)計(jì)劃集娛樂(lè)休閑養(yǎng)生度假于一體，打造成世界級(jí)火山濕地康養(yǎng)度假目的地。

本文試圖以騰沖為例結(jié)合寶能一期擬建項(xiàng)目，從定位策劃投資運(yùn)營(yíng)幾個(gè)維度聊聊康養(yǎng)文旅+地產(chǎn)的側(cè)重打法。

1、騰沖好不好？

目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)的大型文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有兩種，一個(gè)是文旅+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前主要是房地產(chǎn)商在做。一個(gè)是文旅運(yùn)營(yíng)商與地方政府合作開(kāi)發(fā)，比如迪士尼、華強(qiáng)方特等。其實(shí)兩者結(jié)合點(diǎn)都是主打土地增值。土地如何增值？最直接的就是新建樓盤(pán)有沒(méi)有人買(mǎi)，什么人買(mǎi)？新開(kāi)的文旅項(xiàng)目有沒(méi)有人來(lái)玩，有沒(méi)有人來(lái)住，都是什么人？

拿準(zhǔn)這幾點(diǎn)，當(dāng)我們?cè)诜治龇康禺a(chǎn)項(xiàng)目也好，文旅項(xiàng)目也罷，就會(huì)無(wú)往不勝，這背后的邏輯也很簡(jiǎn)單：市場(chǎng)邏輯。

所以按照市場(chǎng)邏輯，我們就發(fā)現(xiàn)，寶能這次布局騰沖的勝算可能不到一半。

先看騰沖的交通區(qū)位。

騰沖屬于云南省保山市，按照行政級(jí)別屬于縣級(jí)市。說(shuō)實(shí)話，騰沖的交通區(qū)位并不優(yōu)越。

目前不通鐵路，昆明是距騰沖最近的三線城市，兩者相距亦有600多公里。在航空交通方面，騰沖僅有一個(gè)支線機(jī)場(chǎng)+保山支線機(jī)場(chǎng)。公路交通則稍顯雞肋，從昆明開(kāi)車(chē)到騰沖至少需要一個(gè)白天的時(shí)間，六七個(gè)小時(shí)很正常。

地處高黎貢山的騰沖盡管交通劣勢(shì)明顯，不過(guò)也正是身處此山，騰沖地?zé)帷�溫泉、濕地資源豐富，平均海拔在一千米以上，夏季也較為涼爽，這些都是騰沖優(yōu)越的自然稟賦。

所以，峨眉峰看到了一個(gè)非常牛的數(shù)據(jù)：2018年，騰沖接待游客1414.6萬(wàn)人次。

你要知道，去年三亞的這一數(shù)據(jù)僅剛剛過(guò)了兩千萬(wàn)，也就是說(shuō)，騰沖的游客總量相當(dāng)于三亞的70%。如果這個(gè)數(shù)據(jù)為真，那么騰沖絕對(duì)是中國(guó)繼海南之后最重要的文旅地產(chǎn)熱土，沒(méi)有之一。不過(guò)，我們要先挖一挖這個(gè)數(shù)據(jù)的含金量。

1、騰沖不通鐵路。所以游客不能通過(guò)鐵路到達(dá)騰沖。

2、騰沖距昆明公路距離600多公里，距珠三角的距離更為遙遠(yuǎn)，來(lái)自核心區(qū)域的自駕人群不多。

3、騰沖機(jī)場(chǎng)+臨近的保山機(jī)場(chǎng)二者去年旅客年吞吐量為200萬(wàn)，且這兩個(gè)機(jī)場(chǎng)都是支線機(jī)場(chǎng)。

寫(xiě)到這，你是不是覺(jué)得騰沖的區(qū)位交通跟海南島有些類(lèi)似？不通鐵路、只能靠航空和公路。

不過(guò)騰沖比三亞差的太多，2018年三亞機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量為2000萬(wàn)人次，這一數(shù)據(jù)可支撐三亞游客2000萬(wàn)人次數(shù)據(jù)。反過(guò)來(lái)再看騰沖，兩個(gè)機(jī)場(chǎng)200萬(wàn)的吞吐量就意味著去年大概只有100多萬(wàn)人次通過(guò)航空達(dá)到騰沖，這個(gè)數(shù)據(jù)顯然不能支撐起騰沖對(duì)外宣布的千萬(wàn)游客人次。

所以這就有點(diǎn)尷尬。

綜合上述三點(diǎn)來(lái)看，如果騰沖年接待游客1414.6萬(wàn)人次數(shù)據(jù)屬實(shí)，那么峨眉峰只能說(shuō)，這些游客多數(shù)來(lái)自騰沖周邊城市和邊境貿(mào)易地區(qū)，當(dāng)然，這種游客來(lái)源和消費(fèi)質(zhì)量就要大打折扣，有些堪憂。

很明確，騰沖文旅的主打人群是國(guó)內(nèi)跨省、跨經(jīng)濟(jì)區(qū)域人群，其人群匹配度與同省的麗江、大理游客群體有著高度重疊性，而且這個(gè)人群的數(shù)量可能并沒(méi)有公布的多。

2、地產(chǎn)商押寶

所以無(wú)論是房地產(chǎn)選址還是文旅項(xiàng)目選址，交通位置與業(yè)態(tài)搭配至關(guān)重要。早年李亞鵬栽在麗江亦是反例，他所打造的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)房地產(chǎn)去化是難題，產(chǎn)業(yè)入住是難題，一腦門(mén)的官司最終導(dǎo)致他禿了頂。

那么區(qū)域位置因素有更改的余地嗎？當(dāng)然有。包括寶能在內(nèi)，很多投資騰沖文旅地產(chǎn)的企業(yè)都在押寶。

第一個(gè)寶：大瑞鐵路。這條鐵路起自大理終于瑞麗，沿途設(shè)有漾濞站、永平站、保山站、龍陵站、芒市站，其中的保山站與騰沖距離適中。一旦大瑞鐵路開(kāi)通，昆明至騰沖將縮短至四個(gè)小時(shí)以內(nèi)，由此騰沖將通過(guò)昆明接駁國(guó)家高鐵網(wǎng)絡(luò)。

這條鐵路開(kāi)通后，騰沖才會(huì)迎來(lái)真正意義上的大客流。這個(gè)寶貝很難得，因?yàn)轵v沖有溫泉，而溫泉正是天然的留宿業(yè)態(tài)。

第二個(gè)寶：氣溫。騰沖總體海拔1700米左右，夏季少有酷暑，而且這個(gè)海拔高度較為適中。

避暑或避寒，是康養(yǎng)地產(chǎn)的標(biāo)配之一，江浙地區(qū)很多康養(yǎng)地產(chǎn)在這一點(diǎn)上面目就非常模糊。

不過(guò)這個(gè)寶的弊端在于，騰沖夏季涼爽的氣溫與緯度更高的東北類(lèi)似，從傳統(tǒng)習(xí)慣來(lái)講，北方的候鳥(niǎo)人群一般夏季選擇在東北度過(guò)，康養(yǎng)地產(chǎn)的選擇人群會(huì)有所減少。

第三個(gè)寶：不限購(gòu)。騰沖的房地產(chǎn)政策較為友好，并未出臺(tái)限購(gòu)限售政策，這對(duì)以全國(guó)客群為銷(xiāo)售對(duì)象的康養(yǎng)地產(chǎn)至關(guān)重要。

第四個(gè)寶：溫泉。如果夏季氣溫適中，就算冬季氣溫不如海南，只要有溫泉也可解決這一弊端。溫泉是康養(yǎng)地產(chǎn)的配置之一，也是留宿的重要手段。

騰沖地?zé)豳Y源豐富，溫泉亦是騰沖一寶。不過(guò)需要注意的是，距離騰沖最近的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)—珠三角的溫泉種類(lèi)亦是繁多，溫泉業(yè)態(tài)分布范圍極廣。

上面四個(gè)寶是騰沖康養(yǎng)文旅項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，除了改善交通外，以火山、溫泉、濕地為特色業(yè)態(tài)的項(xiàng)目適配也更為關(guān)鍵。

待字閨中的寶貝才需要不斷打磨，如何打磨很重要。

3、業(yè)態(tài)大雜燴很可怕

此次寶能拿地主要集中于騰沖北海濕地附近，這些土地性質(zhì)為城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤騰出的土地。宗地位置全部集中于北海濕地的西側(cè)，這些地塊歸屬于雙海村、崗峨村、盈水村三個(gè)村落。從宗地位置地形來(lái)看，不少土地存有小幅度的海拔落差，這種帶有一定坡度的平緩?fù)恋剡m宜于打造不錯(cuò)的文旅景觀和康養(yǎng)地產(chǎn)產(chǎn)品。

不過(guò)從衛(wèi)星圖來(lái)看，分布于上述三個(gè)村子的宗地并未大范圍連接在一起，三個(gè)村間共有兩處丘陵阻擋，由此便天然形成了三個(gè)小組團(tuán)。以距離北海濕地遠(yuǎn)近劃分，從北到南分別為雙海村、崗峨村、盈水村三塊。

寶能文旅項(xiàng)目的一期取名寶能彩云之上，項(xiàng)目位于雙海村。按照騰沖市政府網(wǎng)站公布的規(guī)劃，寶能一期項(xiàng)目占地面積325.599畝，建設(shè)面積130395平方米。主要建設(shè)內(nèi)容：營(yíng)銷(xiāo)中心、濱水風(fēng)情商業(yè)街、產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅及其水、電、路、消防、景觀等配套基礎(chǔ)設(shè)施工程。

從這個(gè)規(guī)劃來(lái)看，寶能要打造的一期項(xiàng)目中文旅設(shè)施并不多，主要以商業(yè)街、酒店為主。

依靠核心景區(qū)，打造商業(yè)街與酒店是文旅投資中的“開(kāi)門(mén)業(yè)態(tài)”。商業(yè)街招租、酒店托管，可以馬上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流在初始階段流轉(zhuǎn)。

分析來(lái)看，騰沖是中國(guó)翡翠天堂，翡翠可填補(bǔ)寶能商業(yè)街零售業(yè)態(tài)；同時(shí)背靠自然景觀北海濕地，游客住宿需求亦是其一，這是房地產(chǎn)企業(yè)在做文旅地產(chǎn)時(shí)的慣用打法。

不過(guò)，這種打法也正是房地產(chǎn)企業(yè)做文旅項(xiàng)目失敗的根由。

比如不少頭部核心自然景區(qū)的旁邊都會(huì)有一個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，很多地產(chǎn)商都希望用一個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目來(lái)填補(bǔ)核心自然景區(qū)所出現(xiàn)的商業(yè)、住宿空白。但結(jié)果卻是，多數(shù)小鎮(zhèn)從核心景區(qū)引流效果并不好，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)旺季不旺、淡季不見(jiàn)人的現(xiàn)象。

探究原因無(wú)外以下三點(diǎn)：

一是小鎮(zhèn)的核心業(yè)態(tài)極其簡(jiǎn)單。不足以與核心景區(qū)形成差異配合，因?yàn)楹诵木皡^(qū)內(nèi)肯定會(huì)有住宿和零售業(yè)態(tài)。

二是小鎮(zhèn)對(duì)游客的附加需求挖掘不足。對(duì)游客時(shí)間判斷不明。比如很少有免費(fèi)的夜游項(xiàng)目、很少將演藝、餐飲、小食做輕重搭配。

三是小鎮(zhèn)的文化挖掘欠缺。不能深造屬地文化，也不會(huì)另造屬地缺失文化。

反過(guò)頭來(lái)再看寶能一期中的文旅項(xiàng)目，毫不夸張的說(shuō)，從現(xiàn)階段的規(guī)劃圖紙起步，這個(gè)文旅項(xiàng)目可能就失敗了。峨眉峰做個(gè)預(yù)判，寶能打造的商業(yè)街應(yīng)該是一個(gè)大雜燴，不會(huì)比大理、麗江的商業(yè)有任何差異。

翡翠售賣(mài)、展示應(yīng)該占據(jù)這條商業(yè)街零售業(yè)態(tài)的一半，其次是云南本地餐飲和中藥材，再之是手工DIY和音像商店，打造的觀景酒店客房量應(yīng)在300間左右。

開(kāi)業(yè)三年后，商業(yè)退租能到一半，酒店入住率攀不到50%。不是峨眉峰嘴黑，而是現(xiàn)在很多小鎮(zhèn)都是如此。從核心景區(qū)引流不暢，自身業(yè)態(tài)亦沒(méi)有明顯差異定位，最后只能泯然眾人矣。作為分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，最怕一期火不過(guò)三年，這將直接導(dǎo)致二期、三期的房地產(chǎn)銷(xiāo)售堪憂，也將直接影響文旅項(xiàng)目投資收回遙遙無(wú)期。

4、如何做：利用康養(yǎng)資源

以寶能為例，是想給眾多規(guī)劃或在建的項(xiàng)目提個(gè)醒。

其實(shí)寶能在騰沖的項(xiàng)目是一個(gè)度假康養(yǎng)項(xiàng)目，康養(yǎng)項(xiàng)目的核心是康養(yǎng)資源，只有具備康養(yǎng)資源房地產(chǎn)才有順?shù)N可能。

一、康養(yǎng)有溫泉嗎？溫泉是個(gè)很有意思的文旅項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)游客真得能分清溫泉湯水的等級(jí)和質(zhì)量嗎？恐怕多數(shù)人不能。

國(guó)內(nèi)大多數(shù)游客的需求很簡(jiǎn)單，一是溫泉要宣傳說(shuō)有療效，山里的溫泉就是好，再不濟(jì)也得中藥泡池。二是水得熱，出水溫度高不高得老天爺賞飯，但是中國(guó)人骨子里相信人定勝天，所以峨眉峰就發(fā)現(xiàn)不少溫泉景區(qū)的最大花銷(xiāo)是能源開(kāi)支。

寶能要打造的酒店得帶數(shù)量不少的室外泡池，有了溫泉泡池只能解決冬季問(wèn)題，第二步順理成章就要做夏季水樂(lè)園了，是不是？水樂(lè)園屬于區(qū)域性游樂(lè)項(xiàng)目，主要針對(duì)屬地范圍的中小學(xué)生和家長(zhǎng)。騰沖常住人口不到70萬(wàn)，這個(gè)人口基數(shù)還不能支撐起一個(gè)規(guī)模較大的水樂(lè)園。

一期不做水樂(lè)園，但不代表不能做。這取決于老年康養(yǎng)游客的帶客情況。比如爺爺奶奶是否會(huì)把放暑假的孫子孫女帶來(lái)？從峨眉峰的觀察來(lái)看，暑假長(zhǎng)輩帶孫輩出行的發(fā)生頻次還是挺高。

二、醫(yī)療體該怎么建？目前國(guó)內(nèi)不少房產(chǎn)商都有康養(yǎng)醫(yī)療板塊，比如寶能規(guī)劃有國(guó)際醫(yī)院，目前還擁有一個(gè)健康中心，綠城有醫(yī)院，藍(lán)城有頤養(yǎng)，恒大有健康。隨著中國(guó)人口老齡化的日益加劇，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)可以成為一個(gè)體量與房地產(chǎn)相差不大的產(chǎn)業(yè)。

但是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)要真正崛起也不容易，目前的房地產(chǎn)康養(yǎng)項(xiàng)目需要體系配套，前期投資規(guī)模比文旅項(xiàng)目有過(guò)之無(wú)不及，當(dāng)然運(yùn)營(yíng)難度也更大，此前北京知名的養(yǎng)老社區(qū)太陽(yáng)城醫(yī)院破產(chǎn)是為一例。

所以峨眉峰的建議是，國(guó)內(nèi)的康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該更多依托于所在地城區(qū)醫(yī)療資源，在保障基本醫(yī)療需求的基礎(chǔ)上，延伸中醫(yī)藥康養(yǎng)資源，主打中醫(yī)康養(yǎng)特色。這么做的原因無(wú)他，無(wú)論是投資強(qiáng)度還是運(yùn)營(yíng)難度，中醫(yī)比西醫(yī)要簡(jiǎn)約的多，屬于資金友好型、盈利屬性強(qiáng)的可愛(ài)產(chǎn)業(yè)。

騰沖的火山、濕地、溫泉天然帶有中醫(yī)療養(yǎng)特點(diǎn)，云醫(yī)云藥特色更加鮮明。寶能在騰沖的這個(gè)項(xiàng)目中，二期定會(huì)有康養(yǎng)基礎(chǔ)設(shè)施配套。如何挖掘當(dāng)?shù)氐闹嗅t(yī)藥資源？對(duì)老年常見(jiàn)病如何切中肯綮？估計(jì)現(xiàn)在的寶能，心里恐怕也沒(méi)定數(shù)。

三、IP到底怎么落？很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有IP，但是好像在文旅項(xiàng)目中沒(méi)有IP又不行，對(duì)于新進(jìn)者來(lái)說(shuō)有無(wú)處使力之感。

其實(shí)IP沒(méi)有那么神秘，看透了也就非常簡(jiǎn)單。IP要以極佳的內(nèi)容故事線串聯(lián)，打造性格鮮明的匹配人群吸引物，將IP上升到統(tǒng)御人心的教化文化高度，在落地環(huán)節(jié)以故事線為引流點(diǎn)，吸引物為盈利點(diǎn)。

按照峨眉峰這個(gè)邏輯，大家可仔細(xì)去品一品國(guó)內(nèi)幾個(gè)網(wǎng)紅爆款的小鎮(zhèn)、民宿、主題樂(lè)園，按照這個(gè)邏輯再看一遍，你就能挖掘出這些爆款產(chǎn)品的底層邏輯，也才能換位體驗(yàn)到消費(fèi)者的心理。

江浙不少房地產(chǎn)商，在打造景觀園林與高端地產(chǎn)領(lǐng)域都是這個(gè)大概路數(shù)，只不過(guò)他們習(xí)慣于小而精，至于大而美的項(xiàng)目在操控難度上就會(huì)幾何倍數(shù)提升，這里面的問(wèn)題很復(fù)雜，改天我們另辟一篇再探究。

總之一句話，做文旅要琢磨人心，無(wú)論如何做。

5、如何做：輕投資重運(yùn)營(yíng)

文旅項(xiàng)目一要考慮基礎(chǔ)客流量承接問(wèn)題，二要考慮房地產(chǎn)產(chǎn)品組合與營(yíng)銷(xiāo)策略。

如果寶能一期房地產(chǎn)項(xiàng)目順?shù)N，那么整個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)在收入結(jié)轉(zhuǎn)周期內(nèi)取得不錯(cuò)的凈利潤(rùn)。但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目清盤(pán)之后，單一文旅項(xiàng)目能否盈利就是個(gè)極大考驗(yàn)。所以在前期文旅項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)階段，就要找好定位，做好定位與策劃。

房地產(chǎn)商的文旅項(xiàng)目，在一期階段建議輕投資而重運(yùn)營(yíng)。

一、寶能的前期商業(yè)街可能以自持招商為主，這屬于重資產(chǎn)的一部分。從差異定位角度考慮，寶能可引入輕量級(jí)沉浸演藝主題的商業(yè)形態(tài)，依靠不同時(shí)段的輕量演藝、巡游為商業(yè)街內(nèi)的餐飲、小食、商品零售導(dǎo)入客流形成閉環(huán)，盡量增加游客停留時(shí)間。不過(guò)業(yè)態(tài)導(dǎo)入的環(huán)節(jié)設(shè)置亦是非常重要，采取何種運(yùn)營(yíng)形式，又如何挑選并搭配業(yè)態(tài)，就非常考驗(yàn)操盤(pán)手的功力和眼光，而這些就是文旅重運(yùn)營(yíng)的一部分。

峨眉峰見(jiàn)過(guò)些好業(yè)態(tài)，也分析過(guò)一二，看官們想不想聊聊？插播條廣告，6月19日，執(zhí)惠將在北京舉辦第四屆文旅大消費(fèi)創(chuàng)新峰會(huì)，峨眉峰在現(xiàn)場(chǎng)歡迎你來(lái)。

二、從游客步行時(shí)間與停留時(shí)間角度看，在商業(yè)街的線路規(guī)劃上，區(qū)域內(nèi)盡量規(guī)劃一定的水系或小型湖泊，一是造景，二是為夜游留出填白空間。從地形圖上看，寶能一期的區(qū)塊地形有一定海拔落差，上坡下坡天然會(huì)增加游客的步行時(shí)間，轉(zhuǎn)換之間便可填入輕型景觀。

同時(shí)考慮到靠近景區(qū)優(yōu)勢(shì)，充分使用待開(kāi)發(fā)土地。規(guī)劃收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，若條件準(zhǔn)許，按照花期不同打造較大范圍的花海，作為婚慶拍攝與露營(yíng)場(chǎng)地，增加游客停留時(shí)間。如此種種，算是文旅輕投資的一部分。

規(guī)模不同，占地不同，投資強(qiáng)度不同，需要的年游客數(shù)量也不盡相同。以寶能在騰沖這個(gè)文旅項(xiàng)目來(lái)看，就算大瑞鐵路開(kāi)通后其真正的年游客量也不會(huì)超過(guò)兩百萬(wàn)，綜合來(lái)看寶能一期項(xiàng)目中文旅投資規(guī)模在5個(gè)億以內(nèi)比較合適。

當(dāng)然，房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況是一個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，這就涉及到一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，房子怎么賣(mài)？

度假康養(yǎng)地產(chǎn)的產(chǎn)品組合基本都是洋房小戶型為主，如果按照配套房地產(chǎn)容積率為1來(lái)看，寶能一期的配套的房地產(chǎn)地面建筑面積預(yù)計(jì)概算可能在7萬(wàn)平米左右，以小高層與合院戶型交錯(cuò)搭配為主，別墅點(diǎn)綴，總戶數(shù)不過(guò)千。

此時(shí)的營(yíng)銷(xiāo)策略應(yīng)該主要以中部消費(fèi)升級(jí)人群和珠三角臨近人群為主，主打夏季避暑、冬季溫泉、無(wú)霧霾特色。目前騰沖房?jī)r(jià)從六七千元到上萬(wàn)不等，騰沖新近開(kāi)盤(pán)的某小鎮(zhèn)目前銷(xiāo)售的小高層均價(jià)在8500元左右，大戶型在14000元—20000元之間，這個(gè)價(jià)格依然達(dá)到國(guó)內(nèi)三四線城市的水平，不過(guò)相比海南并不算高。

說(shuō)點(diǎn)題外話，目前騰沖的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能沒(méi)有理想般豐滿。

2017年騰沖房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了狂飆猛進(jìn)式的增長(zhǎng)，當(dāng)年商品房銷(xiāo)售面積49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.4%；商品房銷(xiāo)售額30.5億元，同比增長(zhǎng)33.3%。不過(guò)最近一期數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月騰沖的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比僅有1個(gè)點(diǎn)的增幅，而銷(xiāo)售額則出現(xiàn)了小幅下滑，這種情況表明騰沖房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)了滯漲現(xiàn)象。

執(zhí)惠在與騰沖當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷(xiāo)售人員交流時(shí)也發(fā)現(xiàn)了這一問(wèn)題，比如2017年開(kāi)盤(pán)的某項(xiàng)目，目前仍有不少現(xiàn)房待售，2018年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目目前去化效果亦不顯著，今年仍有不少積存房地產(chǎn)項(xiàng)目等待入市。

騰沖這種市場(chǎng)情況確實(shí)不如想象中樂(lè)觀，以目前的市場(chǎng)容納量和供給量來(lái)看，新進(jìn)入者寶能的難題不少。

當(dāng)然，包括寶能在內(nèi)很多文旅地產(chǎn)玩家可能都在押寶三年后開(kāi)通的大瑞鐵路，但交通情況的改變也并非萬(wàn)能鑰匙。

你要知道，人們通過(guò)高鐵來(lái)的挺快，走的時(shí)候也會(huì)很快。

騰沖能否成為下一個(gè)海南？從地方層面來(lái)看，騰沖目前要做的工作還有很多，目的地營(yíng)銷(xiāo)、城市推廣、做大做強(qiáng)文旅差異產(chǎn)品不一而足。起碼目前看，騰沖做的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，它需要通盤(pán)角度考慮文旅與地產(chǎn)的先后關(guān)系，不因一時(shí)GDP而將二者先后關(guān)系顛倒。

至于寶能目前能否在騰沖項(xiàng)目中挖到金子？挺難。