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星級酒店遭大面積拋售高速擴張引供求失衡

文旅界文章來源：北京商報 2014.11.06 13:21 閱讀量：31486

在業(yè)內(nèi)看來，大規(guī)模、高檔次的高星級酒店被大量拋售也直接反映了市場需求的變化。作為提升房地產(chǎn)綜合價值的高檔酒店，在經(jīng)歷盲目擴張投資建設周期后，迎來不可避免的陣痛，并遭遇著被出售、調整甚至改建的命運。

　　自2013年以來，高星級酒店進入寒冬。然而蕭條并不僅僅停留在酒店經(jīng)營本身，隨著國家反腐政策和房產(chǎn)政策的不斷升級，酒店業(yè)已受到了根本的影響。記者在酒店產(chǎn)權網(wǎng)觀察到，全國范圍內(nèi)目前共有190個酒店資產(chǎn)項目掛在該平臺上處于出售狀態(tài)，其中四、五星級飯店的數(shù)目為113個，占據(jù)總量的60%。一股高星級酒店資產(chǎn)拋售風正在酒店行業(yè)蔓延。

　　190個項目在售六成為高星級酒店

　　根據(jù)酒店產(chǎn)權網(wǎng)的不完全統(tǒng)計，自上線以來，已經(jīng)有超過600億元的酒店資產(chǎn)在其上出售，而國內(nèi)四、五星酒店意愿出售達到60%以上。

　　記者登錄酒店產(chǎn)權網(wǎng)觀察到，全國范圍內(nèi)目前共有190個酒店資產(chǎn)項目掛在該平臺上處于出售狀態(tài)，其中四、五星級飯店的數(shù)目為113個，占據(jù)總量的60%。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，北京市目前有34個酒店資產(chǎn)在售，四星級酒店12個、五星級酒店10個，其中包括三元橋、王府井、東單等黃金區(qū)域的酒店資產(chǎn);上海目前有23個酒店資產(chǎn)在售，其中四星級酒店10個、五星級酒店10個，也包含陸家嘴等區(qū)域的酒店資產(chǎn)，海外資產(chǎn)、個人資產(chǎn)和國有資產(chǎn)投資人均囊括其中。

　　此外，記者看到，被拋售的酒店資產(chǎn)大都條件優(yōu)越，交通位置便利并產(chǎn)權清晰。從面積來看，3萬平方米以上的酒店有53個，占總量的28%;1萬-3萬平方米的有66個，占總量的35%。

　　處置資產(chǎn)或為重新估價

　　華美酒店顧問有限公司首席知識管理專家趙煥焱接受北京商報記者采訪時表示，酒店投資的股本金(自有資金)應占總投資的30%-60%;土地成本應占總投資的30%。去除土地成本，一般五星級酒店每平方米投資1萬元。事實上，早些年的酒店投資卻陷入非理性投資的怪圈。一位資深酒店投資者向記者透露，高檔酒店的投資“遠不止1萬元/平方米”。上述人士介紹，高檔酒店被引入的最終作用，一般是為提升房地產(chǎn)及其周邊配套的綜合價值，或地方政府政務要求，大量的外資、內(nèi)資酒店品牌蜂擁而至，一時間追求規(guī)模、豪華、高檔次的風氣彌漫市場。

　　如此高投入下，中央“八項規(guī)定”的政策無疑給高檔酒店沉重一擊。營收的下滑及凈利潤的減少，不可避免地拉長了高星級酒店的投資回報周期。趙煥焱表示，“高檔酒店從計劃期、準備期、建造期到開業(yè)期需要4-5年的時間。酒店成本回收期普遍在10-20年(靜態(tài)，不計利息)，而在目前酒店業(yè)供大于求的現(xiàn)狀下，高檔酒店的投資回報周期已延長至23-25年。

　　此外，一位金融業(yè)人士表示，雖然業(yè)主方出售資產(chǎn)目的不同，但出售部分商業(yè)項目或通過吸引其他投資者的方式，集中將負債率壓低，可以讓企業(yè)的資金流轉更有效率，同時將不動產(chǎn)進行重估，獲取資本溢價。事實上，酒店的物業(yè)作為不動產(chǎn)，具有不動產(chǎn)的特性。在我國內(nèi)地，不動產(chǎn)重估雖然沒有正式的財務處理辦法，但是在實際交易中會有所體現(xiàn)，酒店不動產(chǎn)的重置價與上漲后的市場價基本相同。資料顯示，目前商品房的投資回報周期最高，寫字樓其次，酒店最低。

　　行業(yè)多米諾骨牌效應凸顯

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，酒店資產(chǎn)頻頻拋售會引起行業(yè)內(nèi)的一系列連鎖效應。當酒店資產(chǎn)無法達到收益預期，酒店減少成本的意愿將會劇增，裁員、降薪是惟一的出路，原本人員流動率較高的酒店行業(yè)更加雪上加霜。以北京某酒店為例，原本火爆的酒店突然間生意平淡，投資人為減少損失，要求酒店必須自負盈虧，隨后，酒店的裁員、降薪措施并行出臺，導致管理人員每月只有不超過5000元的收入，在此影響下，大量員工流失，更加影響了酒店的運營質量，如果順其自然，每況愈下的局面將不可收拾。

　　此外，新業(yè)主接手拋售的酒店資產(chǎn)之后，未必還從事原本的酒店行業(yè)。因此，一批酒店或將隨之關門。在趙煥焱看來，從某種角度來看，酒店業(yè)的新陳代謝對行業(yè)有一定的積極意義。老酒店關張、新建酒店減少，可以維系酒店與消費者良好的供求關系。從目前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，上海酒店業(yè)在資產(chǎn)頻頻拋售之后，業(yè)績已經(jīng)見底回升。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士擔憂，隨著行業(yè)震蕩，以酒店為生的建設、設計、供應、咨詢等多個行業(yè)也將因受到較大的影響而不斷轉型。國內(nèi)三星級及以上的酒店接近1萬家，從業(yè)人員300余萬，如計算未掛星的高檔酒店，保守估計，星級酒店從業(yè)人數(shù)將超過600萬，幾乎相當于中國海南省人口總和，行業(yè)的震動，將使酒店從業(yè)人員大量流失，其他行業(yè)也將受到?jīng)_擊。

星級酒店拋售供求失衡